의외로 모르는 경매상식모음

집이나 상가 또는 토지를 저렴하게 사는 방법은 무엇이라고 생각하십니까? 바로 경매를 통해 사는 것입니다. 

그런데 경매를 통해 자신이 원하는 부동산을 사려면 가장 먼저 경매가 어떤 순서로 진행되는지부터 알아야 합니다. 

경매절차를 간략하게 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

 

 

 

                                                                            <스피드옥션> 

 

 

경매절차 알아보기 

 

Step 1     마련할수 있는 돈 정확히 확인하기 

 

Step 2   투자종목 (집, 상가, 토지) 선택하기

 

Step 3   투자지역 고르기 

 

Step 4   경매사이트에서 물건 검색하기 및 공부서류 확인하기

              (배당, 관리, 임차인 분석) 

 

Step 5   현장답사하기 (시세조사, 입지확인 )및 공부서류 재확인하기

 

Step 6  입찰 게시판 확인하고 사건기록 열람하기 및 경매참여하기 

 

Step 7  잔금치르고 소유권이전등기하기 

 

Step 8  이사 또는 세놓기 

 

경매의 종류 

'사경매'는 개인이 실시하는 경매를 말하는 것으로, 주로 농산물시장이나 수산물시장에서 볼수 있는 경매방식입니다. 

이에 반해 '공경매'는 국가의 공권력을 이용하는 경매방식으로, 민사집행법에 의한 '법원경매'와 국세징수법에 의한 '공매'가 있습니다. 

경매상식

경매는 막힌 경제의 흐름을 뚫어주는 역할을 합니다. 

 

 

우리가 사는 세상은 모든 것이 서로 연결되어 있는 순환선과 같습니다. 그래서 중간의 어느 한 부분이 막히면 모든 것이 한꺼번에 멈출수밖에 없습니다. 그런데 이때 그 막힌 부분을 뚫어주는 것이 있으니, 그것이 바로 경매입니다.   

 

그럼 경매로 내집장만을 하거나 돈을 벌수도 있을까요 ?  할수 있지만, 공부를 좀 해야 합니다. 

 

예전에 비해. 경매분야의 경쟁이 심해진 것은 사실이며, 과열일 때는 낙찰가가 시세의 90%이상을 웃돌기도 합니다.

그러나 경쟁이 심하다고 해서 돈을 벌지 못하는 것은 아닙니다. 경매의 목적을 분명하게 가지고 발품을 팔면, 경매를 통해 내집장만도 할수 있고 임대용 집을 사서 세를 받을수도 있습니다.   

 

법원에서 해결하는 강제경매와 근저당권으로 해결하는 임의경매

개인 간에 일어나는 일로 A가 B에게 돈을 빌려 갚지 않는 경우, B는 법원에 호소해서 승소판결을 받은 후 그 판결 내용을 근거로 경매를 신청할수 있습니다. 이를 '강제경매'라고 합니다. 

 

'임의경매'는 주로 은행에서 돈을 빌린 사람이 기간 안에 갚지 않은 경우, 강제경매처럼 돈을 빌려준 측이 법원에 호소하지 않고 돈을 빌려줄때 설정한 근저당권을 토대로 진행하는 경매입니다. 

 

법원이 낙찰대금에서 비용빼고 채권자에게 배당

보통 경매로 물건을 사는 것을 '낙찰받았다' 라고 말합니다. 그럼 낙찰받은 물건의 값은 고스란히 채권자에게 갈까요 ?

중개업무를 처리한 법원도 당연히 일정한 수수료를 받습니다. 

 

법원은 낙찰대금에서 감정평가비용, 신문 공고료 등 경매를 진행하면서 발생한 비용을 공제하고 남은 금액을 채권자에게 배당합니다.   '배당'은 나눠준다는 뜻입니다. 

 

낙찰가와 감정가의 차이 

감정평가는 '어떤 물건의 가치가 얼마정도'라고 평가하는 것을 말합니다. 

즉, 시장가격이 아니라 순수한 물건의 가치로 가격을 평가하는 것을 말합니다. 

 

그런데 이 감정평가액을 백퍼센트 신뢰해서는 안됩니다. 감정평가액을 시세보다 낮게 책정하면 채권자는 자신이 빌려준 돈을 모두 받기 어렵게 되고, 채무자는 자신의 부동산이 헐값대우를 받는다는 인상을 받게 되므로, 감정평가액을 후하게 쳐주는 경향이 있기 때문입니다. 

 

따라서 주택은 감정가의 80%선에서 낙찰받는 것이 좋은데, 경매에 참여하는 사람이 많아지면서 지역에 따라 낙찰가가 감정가보다 높아지는 경우도 있으니, 수익률을 잘 따져본 후에 투자해야 합니다. 

 

부동산 경매의 주요 등장인물 4인방

1. 채권자 

돈을 빌려준 사람을 말합니다. 경매에서 채권자는금융기관, 건물에 세들어 살고 있는 사람, 저당권 설정을 하지 않고 개인적으로 돈을 빌려준 사람등을 말합니다. 

 

2. 채무자 

부동산을 담보로 돈을 빌린 사람이나, 보증금을 되돌려주지 않아 세입자가 경매를 신청한 건물의 주인등을 말합니다. 

 

3. 임차인 

말 그대로 경매로 넘어간 주택이나 상가에 세를 살고 있거나 장사를 하고 있는 세입자를 말합니다. 임차인은 세를 얻을 당시 건물주인에게 주었던 보증금을 되돌려받을 권리가 있으므로 건물주인에게 있어 채권자입니다. 

 

4. 입찰자

경매로 나온 부동산이 팔리려면 누군가 사겠다고 나서는 사람이 있어야 하는데, 이렇게 사겠다고 나서는 사람을 '입찰자'라고 합니다. 경매로 나온 부동산이 입찰자에게 팔린 경우 '낙찰되었다' 라고 합니다. 입찰자가 한명도 없어서 경매로 나온 부동산이 팔리지 않았으면 '유찰되었다'라고 합니다.