깡통전세와 역전세의 위험성 , 방지하기 위한 대책

깡통전세란 담보대출과 전세보증금이 매매가를 웃도는 전세형태를 비유하는 말로 주택가격대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다. 

 

집주인이 자본금없이 보증금으로 매매후 보증금을 못돌려주는 상황이 발생하게 되는 것입니다.   

 

 

 

 

깡통전세의 위험성

깡통전세의 위험성

 

임대인  A는 2년전 임차인 B 와 전세금 3억에 집을 계약했으나 부동산 시장 악화로 전셋값이 시세2억원으로 떨어짐.

 

다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄수 있지만 부동산 시장 악화로 전셋값이 떨어져 다음 세입자는 현재 시세인 2억원으로 계약하고 남은 1억은 임대인이 매꿔야 하는 상황임.

 

임대인은 여윳돈없이 집을 구매했기에 결국 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세 발생 

 

역전세는 전세 재계약시 전세가 하락으로 임차인에게 돌려줘야 할 돈이 과거 전세금보다 많은 경우를 뜻합니다. 

예를 들어 기존 전세금 3억원에서 현재 전세가가 2.5억원으로 떨어질 경우 집주인은 임차인에게 차액 5천만원을 돌려줘야 하는데 갑작스러운 전셋값 하락으로 임차인은 전세계약금을 온전히 돌려받지 못한 상황이 발생됩니다. 

 

2023.10.02 - [분류 전체보기] - 등기부등본 (등기사항전부증명서) 보증금 지키기 위한 서류

등기부등본 (등기사항전부증명서) 보증금 지키기 위한 서류

 

전세사기 피해예방위한 대책

주택시세확인하기 

 

주택시세와 보증금의 규모가 비슷한 '깡통주택'은 주택가격이 내려가면 보증금을 돌려받기 어려울수 있습니다. 알아보고 있는 주택의 매매가격과 전세보증금을 비교해보고 보증금이 시세의 80%를 넘는다면 그집은 피해야 합니다.

 

등기부등본에 쓰여있는 매매정보를 확인하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인하거나, 아니면 공인중개사 및 부동산 어플을 확인하여 알아봅니다. 

 

모든 집의 시세가 공개된 플랫폼은 없어서 여러 홈페이지를 돌아다니면서 정보를 찾아봐야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

깡통전세를 피하기 위한 첫걸음 '근저당'

근저당은 미래 가치를 더한 채권의담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 자신의 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 뜻합니다. 근저당 설정 여부는 임차인에게도 매우 중요한 내용입니다. 전세계약전, 등기부등본을 통해 해당 매물에 근저당이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있습니다. 근저당 비율이 높은 집은 왜 위험할까요 ?

  부동산 매매가격이 2억원인 아파트를 전세금 1억5천만원으로 계약하고 이 아파트에는 부동산 융자가 1억2천만원이 있다고 가정합니다. 그런데 해당 집이 경매에 넘어갔고 이때 1억 8천만원에 낙찰되었을 경우 계약 전, 이미 1억 2천만원이라는 대출이 존재했기 때문에 근저당권 우선순위로 인해 전세 보증금 또는 월세 보증금을 돌려받지 못할수도 있습니다. 

 

실질적으로 대출이 없는 집을 찾기는 힘들고, 근저당이 있다고 해서 무조건 전세사기로부터 노출되는 것은 아닙니다. '근저당 비율'을 잘 살펴봐야 합니다. 근저당 비율이 나의 보증금과 합쳤을때 100%가 되면 안됩니다. 특히 빌라, 단독주택 등 시세확인이 정확하지 않은 곳은 60%를 넘기지 않는 것이 좋습니다. 

 

2023.10.12 - [분류 전체보기] - 의외로 모르는 경매상식모음

의외로 모르는 경매상식모음

 

보증금과 월세 확인하기 

주변시세 대비 보증금과 월세가 적정한지도 확인해봐야 합니다. 입지, 건축시점, 면적이 비슷한 집은 보증금이 얼마고, 월세가 어느정도인지 알고 있어야 비싼 가격으로 계약하는 일을 방지할수 있습니다.

 

보증금과 월세 시세는 인근 부동산이나 인터넷 부동산 중개 플랫폼을 통해 확인가능합니다.

 

해당매물과 같은 건물의 다른 집의 시세는 어떤지 같은 동네 안에서 비슷한 조건의 매물 시세는 어떤지도 확인해봐야 합니다. 

 

전월세 전환율  

월임차료 = 2.75% (전월세전환율) x (전세보증금 - 월세보증금 ) x  1/12

전세가 3억짜리 빌라의 월보증금이 3천만원일때는 월세가 어느정도일까?

2.75% x (3억 -3천만원) x 1/12= 61.875만원 (약 62만원)